Wat is een normale schatting?

Een normale schatting is ons standaard rapport. Dit verslag wordt standaard gebruikt voor o.a. aan-/verkoop, verdeling, scheiding, overbruggingskrediet, …

Dit verslag is reeds een rapport van +/- 35 pagina’s met een volledige beschrijving van uw eigendom, een kadastraal plan, de watertoest, mobiscore, gewestplan, ….

Na contact wordt er met u een afspraak ingepland voor het plaats bezoek aan de eigendom.

Na het bezoeken en eventueel opmeten van de eigendom, wordt er nadien een berekening gemaakt en het schattingsverslag opgesteld.

De waarde houdt rekening met:

• De ligging van uw eigendom
• De oppervlakte van het perceel (voor woningen)
• De nuttige oppervlakte van uw eigendom
• De actuele staat van onderhoud & afwerking

Hoe wordt een schatting berekend?

Er zijn meer en meer tools om schattingen automatisch te berekenen. Deze geven u een indicatieve waarde van uw eigendom. Meestal zijn deze tools gratis. Uiteraard, gratis bestaat niet. Uw gegevens worden verzameld en doorverkocht. Het zal u niet verbazen dat u veel e-mails ontvangt van immobiliënmakelaars, als u ooit zo’n gratis schatting laten opmaken.

Meer en meer schatters werken ook met automatische tools. Hiermee kan op een vlugge manier een schatting gemaakt worden. Dit heeft een mooi visueel rapport. De methodiek en het eindresultaat ligt hiervan meestal in dezelfde lijn, als de gratis tools. Logisch, het is dezelfde methodiek die gebruikt wordt.

Dergelijke tools werken enkel in een zeer homogone markt. Voorbeeld een verkaveling met allemaal vergelijkbare bel-etage woningen uit dezelfde periode. In Nederland is dit bruikbaar.

De Belgische vastgoedmarkt is zeer divers. Eigenlijk zijn er geen identieke woningen. De ene huis is groter, kleiner, meer of minder grond, beter of minder afgewerkt. Is het langs een drukke baan, zijn er erdienstbaarheiden, een hoogspanningslijn, ….

Het correct schatten van vastgoed blijft maatwerk. Elke eigendom moet individueel en fysiek beoordeeld worden, vergelijkingspunten moeten objectief gecorrigeerd worden. Zelf hebben wij nog geen enkel programma of tool gevonden waarmee er correcte schattingen kunnen gemaakt worden. Hooguit kunnen een aantal opzoekingen versneld worden.

Er bestaat niet zoiets als een gemiddelde verkoopprijs van een eigendom in een bepaalde regio. Het gemiddelde is defacto foutief, tenzij uw eigendom net het gemiddelde is in uw regio.

Ook een gemiddelde prijs per m² voor bouwgrond is niet bruikbaar. In steden zijn er geen bouwgronden. Een lot van 200m² zal aan een andere prijs per/m² verkocht worden, dan een perceel van 700m². Bovendien zijn er in bepaalde regio’s soms sociale verkavelingen die verkocht met specifieke voorwaarden, aan een lagere prijs/m². Ook dit drukt de gemiddelde prijs per m². Dit wil niet zeggen dat de vrije loten ook minder waard zijn.

De methodiek van een normale schatting of een uitgebreide schatting is identiek.

Voor huizen schatten wij steeds op basis van 2 methoden:

De analytische methode

In de analytische methode wordt de som gemaakt van de waarde van de blote grond, de nieuwbouw constructieprijs – de slijtage. De som van deze delen is de intrinsieke waarde. Let wel, de intrinsieke waarde is niet steeds gelijk aan de normale verkoopwaarde. Deze “venale waarde” ligt doorgaans op +/- 70% à 95% van deze intrinsieke waarde. Het verschil tussen de intrinsieke waarde en de normale verkoopwaarde, wordt ook het venaliteitspercentage genoemd.

Hoe couranter de eigendom, hoe lager dit percentage en viceversa.

De methode van de vergelijkingspunten

Een tweede methode is de methode van de vergelijkingspunten. Bij deze methode worden vergelijkingpunten gezocht in de buurt van de eigendom. Deze worden steeds gecorrigeerd op basis van de ligging, volume, oppervlakte, afwerking, oriëntatie, … Uit deze gecorrigeerde wordt een gemiddelde of mediaan genomen.

Voor een woning, wegen wij steeds de methode van de vergelijkingspunten af t.o.v. de analytische methode

Onze schattingen worden steeds persoonlijk berekend in functie van de staat van de eigendom, de ligging, de actuele marktsituatie, de pro’s en contra’s, de oppervlakte, het volume, eventuele erfdienstbaarheden, …. Schattingen die gemaakt worden door algoritmes zijn weinig betrouwbaar, door het sterk variabel Belgisch vastgoedlandschap