De vastgoedmarkt koelt af. Volgens de vastgoedbarometer van de notarissen koelt de woningmarkt af.
Deze hippe titel verdient toch een beetje duiding.

In België zijn er in de eerste helft van dit jaar 2% minder transacties geweest. Let wel, gezien het een barometer is van het notariaat, spreekt dit over aktes, niet over verkopen. Hierop zit +/- 3 à 4 maanden vertraging. Het is niet omdat er minder transacties zijn, dat ook de prijzen gedaald zijn. Dit is een eerste belangrijke nuance. Bij een verminderde vraag zouden de prijzen kunnen dalen, maar verkopers kunnen ook afwachten.

Op de website van VRT nieuws vindt u een interactieve kaart, met de evolutie van het aantal transacties per provincie in gans België.

Daar valt op dat in Oost-Vlaanderen het aantal transacties nog met 1.9% gestegen is. Provincie Antwerpen laat een terugval zien van 0.8% en Limburg 0.9%. West-Vlaanderen daarentegen kent een terug van 4.2%

Surf eens naar: Afkoeling woningmarkt ingezet? Ontdek hier of minder vastgoed is verkocht in jouw regio én hoeveel je nog betaalt | VRT NWS: nieuws.

Diverse verklaringen

Er worden verschillende verklaringen gegeven voor de daling van het aantal transacties. De hoge energieprijzen, hoge inflatie, maar uiteraard ook de stijging van de rente voor woonkredieten.

De stijging van de interesten zou voornamelijk een impact moeten hebben op de prijzen, en minder op het aantal transacties. Tenslotte krijgen kopers (leners) minder geld voor hun zelfde maandelijkse afbetaling, als de rente hoger is.

Een lening aan 2% op 20 jaar, kost voor een bedrag van 250.000 euro, 1.262 euro. Wanneer de interest stijgt naar 3%, wordt dit plotseling 1.381 euro. De afbetaling stijgt met bijna 10%.

Omgekeerd, een koppel krijgt voor dezelfde 1.262€, slechts +/- 228.500 euro kapitaal van de bank.

De Tijd heeft een interessant artikel uitgewerkt die de verhouding toont tussen de prijzen van het vastgoed, de rentevoeten en inkomens van de gezinnen.

Huizen in sneltempo onbetaalbaar (tijd.be).

Aanpassingen registratierechten

Nergens is er ergens iets vermeld over de wijziging van de registratierechten. Voor een tweede aankoop zijn deze gestegen naar 12%. Veel kopers hebben eind 2021 een verkoopovereenkomst getekend om nog te kunnen genieten van de lagere 10% registratierechten.

Deze aktes van deze verkopen worden verleden in het eerste kwartaal van 2022. Het is logisch dat er dan vanaf april/mei een terugval te zien is.

Dit geldt zeker voor West-Vlaanderen, waar de kust een grote hap uit het aantal vastgoedtransacties neemt. Dat er hier nu een daling te zien is, kan verklaard worden, door de versnelde aankopen eind 2021. Dit zou een tijdelijke verschuiving kunnen zijn.

Kopers zouden ook steeds vlugger, op jongere leeftijd, hun eerste aankoop uitvoeren. Ook dit kan verklaard worden door de verlaging van de verkooprechten. Voor de eerste aankoop zijn deze gedaald naar 3%. Een koper moet dus minder sparen, om de notariskosten te kunnen betalen.

Dit in combinatie met de schrik van hogere interesten, wanneer er gewacht wordt, verklaart waarom jongeren vlugger kopen.

Een afbetaling (zeker bij een vaste rentevoet) stijgt niet. Huurgelden worden jaarlijks geïndexeerd. Bij een hogere inflatie stijgt het loon t.o.v. de afbetaling, terwijl de huur wel mee aangepast wordt.

Afkoeling van de excessen.

Hopelijk is er wel een afkoeling van de excessen. Een eigendom verkopen waar er plotsing 30 kandidaat-kopers opdagen, en er finaal 10%-20% meer wordt geboden dan de oorspronkelijke vraagprijs, is natuurlijk wel leuk voor de eigenaar/verkoper, maar niet zo gezond voor de algemene vastgoedmarkt.

Al is dit een lokaal fenomeen die zich afspeelt in bepaalde steden (Antwerpen, Gent, Leuven, Mechelen, delen van Vlaams Brabant), maar zeker niet te veralgemenen is. Al lijkt iedereen er vanuit te gaan dat dit de norm is, blijven dit in het algemeen wel uitzonderingen.

Verkopers pinnen zich vast op bepaalde van deze succesverhalen en stellen hun vraagprijs al zeer euforisch in, met de stellige hoop dat dit nog riant wordt overtroffen.

Meer en meer komen we terug met onze voeten op de grond.

Conclusie:

De excessen zullen verminderen. Laat uw hoofd niet gek maken, noch als koper, noch als verkoper. Neem uw tijd en doe beroep op een schatter-expert voor een realistisch schatting van een eigendom.