Wat is een AVM-schatting?

AVM staat voor Automated Valuation Models, oftewel geautomatiseerde waarderingsmodellen.

Op basis van een aantal parameters wordt er door een computermodel een berekening gemaakt en een waarde bepaald.

Deze parameters zijn onder andere de oppervlakte, het EPC, de staat van afwerking, de ligging, enzovoort.

Dit zijn echter statische modellen.

Zijn deze schattingen correct?

Nee. In de praktijk zijn er verschillen van 10% tot 20%, zowel naar boven als naar beneden. Dit is logisch, aangezien er te weinig parameters worden ingevoerd die een belangrijke invloed hebben op de waarde.

Een aantal voorbeelden:

Huizen:

• Een woning die gerenoveerd is, maar waarbij hier en daar nog de vloeren, plinten en valse plafonds moeten worden afgewerkt. In technische termen zijn deze zaken niet dramatisch, maar in de praktijk schrikt dit kopers vaak af.
• Een woning gelegen langs een drukke weg of met een spoorlijn in de achtertuin.
• Een hoogspanningskabel of windmolen in de directe nabijheid.
• Een woning met open zicht op de zee, een bos of een gloeiend landschap.
• Een toegankelijke zolder die nog niet is afgewerkt.
• Een ruime zolder die niet toegankelijk is via een vaste trap, en waar het moeilijk is om een vaste trap te plaatsen.
• Een zolderruimte die net te laag is om er een volwaardige woonruimte van te maken.

Appartementen:

• Een appartement op de eerste verdieping boven een horecazaak.
• Een gebouw met een aanzienlijk reservekapitaal als buffer voor toekomstige investeringen.
• Een gebouw waar grote renovaties gepland of noodzakelijk zijn.
• Juridische disputen binnen het gebouw.

Dit zijn slechts enkele voorbeelden. Er kunnen nog andere factoren spelen, zoals erfdienstbaarheden, waterinfiltraties, scheuren en verzakkingen, of een perceel dat opgesplitst kan worden in meerdere percelen.

Kortom, dit zijn allemaal elementen die je nooit in een automatische schatting kunt verwerken.

Het vastgoedlandschap in België is zeer divers. In een omgeving met zeer stereotype woningen kan een AVM-schatting mogelijk bruikbaar zijn.

Een AVM is vooral nuttig voor een vage indicatie of uit nieuwsgierigheid.

Voor een financiële instelling die bijvoorbeeld voor 2.000 eigendommen wil kijken of de waarde in overeenstemming is met het uitstaande kredietbedrag, kan het ook nuttig zijn. Door de massa zullen de fouten zich opheffen: sommige panden zullen te hoog gewaardeerd zijn, andere te laag. Maar op 2.000 panden vullen deze fouten elkaar aan.

U als particulier heeft deze luxe echter niet. Een afwijking van 20% is zeer veel geld.

Een correcte schatting is de basis, het absolute fundament van elke vastgoedbeslissing.** Of het nu gaat om een verdeling, een scheiding, een aan- of verkoop, schenking, aangifte van de nalatenschap, of in- of uitbreng: de correcte waarde is de absolute start.

Gratis schattingen zijn logisch wijze waardeloos. Het doel is niet het correct schatten van het pand, maar een ander commercieel belang. Dit commercieel belang heeft altijd invloed op de afgeleverde schatting.

De uitspraak dat de waarde is wat de “zot” ervoor betaalt, is totaal foutief.

De verkoopwaarde is vrij nauwkeurig te berekenen. Het klopt dat er in bepaalde marktomstandigheden soms meer wordt betaald dan de waarde, maar dit is eerder de uitzondering dan de regel.

In normale marktomstandigheden, zoals nu, is hopen op een “zot” zeer opportunistisch en eerder naïef.