Klein beschrijf, pas op

Voortaan baseert de fiscus zich op de verkoopprijzen van woningen om het kadastraal inkomen te actualiseren. Dat is een manier om eindelijk meer rechtvaardigheid te brengen in de vastgoedbelastingen.

Dat de fiscus zich baseert op verouderde gegevens - het kadastraal inkomen van een pand - om allerlei vastgoedbelastingen te heffen is een van de grote onrechtvaardigheden in ons belastingsysteem. Op het kadastraal inkomen wordt de onroerende voorheffing berekend en het is ook de basis voor het belasten van de inkomsten uit niet-professionele verhuur in de personenbelasting.

Maar het kadastraal inkomen, dat de geschatte waarde van een woning geeft, is sinds 1974 niet meer aangepast, enkel geïndexeerd. De waarde van huizen kan sindsdien fundamenteel veranderd zijn, bijvoorbeeld omdat de wijk waarin ze liggen bijzonder hip is geworden of integendeel is verpauperd. Dat leidt tot de situatie dat een woning met laag kadastraal inkomen een hoge marktwaarde kan hebben en woning met een hoog kadastraal inkomen een lagere waarde. En dat de eigenaar van de eerste woning dus weinig vastgoedbelastingen betaalt en de tweede veel. Voor die discriminatie is er geen zinnige uitleg.


Om zulke scheeftrekkingen te voorkomen zouden de kadastrale inkomens op geregelde tijdstippen herschat moeten worden. Vroeger gebeurde dat ook. Maar nu klinkt het al jaren dat de fiscus niet de mankracht en middelen heeft voor een nieuwe algemene schatting van de waarde van elk individueel stukje vastgoed in ons land.
Door het voortdurende uitstel is het ook een heikel politiek onderwerp geworden. Een nieuwe schatting zou in de meeste gevallen resulteren in fors hogere kadastrale inkomens, en dus in hogere belastingen. Bij de vele Belgen met de baksteen in hun maag zou dat niet goed vallen. De politici wagen er zich dus niet aan.

De fiscus lijkt nu echter toch een initiatief te hebben genomen om deze scheve situatie enigszins recht te trekken. Sinds kort kijken de belastingdiensten als een woning wordt verkocht na of de verkoopprijs wel strookt met het kadastraal inkomen van de woning zoals dat in hun gegevensbank staat. Is dat niet geval dan gaan de alarmbellen af, wordt informatie ingewonnen over het pand en over de uitgevoerde renovatiewerken en wordt het kadastraal inkomen eventueel herschat.
Eindelijk. Waarom gebeurt dat nu pas? Want het is de evidentie zelf. Als een huis of appartement wordt verkocht, geeft de verkoopprijs een heel goede indicatie van de waarde ervan. Het is dan ook perfect verdedigbaar dat dat de nieuwe basis wordt voor het heffen van de vastgoedbelasting.


Als een algemene herschatting van de waarde van de woningen werkelijk onmogelijk is, dan is dat een goede tweede beste oplossing. Jaarlijks veranderen in ons land ruim 100.000 woningen van eigenaar. Dat zijn 100.000 mogelijkheden om het kadastraal inkomen te actualiseren. Het is een manier om een geleidelijke maar continue herziening van de kadastrale inkomens te organiseren. Elke woning wordt op een bepaald ogenblik wel eens verkocht.
Alle discriminaties worden daarmee niet weggewerkt. Deze aanpak creëert er ook nieuwe. Wie een woning koopt, loopt het risico hogere vastgoedbelastingen te moeten betalen dan zijn buurman die een gelijkaardig huis heeft maar er al jarenlang woont. Het is een echter een begin om meer fiscale rechtvaardigheid te brengen.


Bron: De Tijd