Vastgoed via fondsen

Belgische spaarders zijn vertrouwd met vastgoed omdat ze vaak een huis bezitten. Maar beleggen in vastgoed is nog iets anders. Dat kan rechtstreeks door een stuk van je spaargeld in een tweede woning te steken en die te verhuren. Daar komt heel wat bij kijken, zoals een huurder vinden, hopen dat hij tijdig betaalt en het pand onderhouden. Je kan dat uitbesteden aan een kantoor, maar dan blijft er van je rendement weinig over.
Vastgoedaandelen zijn een goed alternatief. Ze zijn relatief veilig, hun investeringen zijn gespreid over veel panden en ze bieden een goed dividend. Gereglementeerde vastgoedaandelen zijn de meest voor de hand liggende keuze: het aanbod is ruim en ze zijn redelijk liquide en transparant. Verder is er een beperkte keuze aan vastgoedfondsen en ETF's of trackers die vastgoedindexen volgen, al bestaat er nog altijd geen Belgische vastgoed-ETF. Wie van iets meer risico houdt, kan ook beleggen in projectontwikkelaars.
Ik ken geen enkel land waar particulieren meer belangstelling hebben voor vastgoed dan België.

De meeste vastgoedgroepen die in Brussel noteren, zijn gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv's), de opvolgers van de vastgoedbevaks. Zo zijn er 17. Zoals hun naam doet vermoeden, zijn ze aan regels onderworpen. Dat heeft een dubbel doel: vermijden dat het bedrijf te veel risico neemt en te veel eieren in één mand legt, en de aandeelhouder een behoorlijk dividend bezorgen.

Strenge regels
Zo verbiedt de wetgever dat een gvv meer dan 20 procent van haar kapitaal investeert in één actief, zij het een kantoorgebouw, magazijn, bejaardentehuis, winkel of studentenhome. Ook mag het vehikel niet meer dan 20 procent verhuren aan dezelfde (rechts)persoon. Vooral voor kleinere gvv's met een beperkte portefeuille is het niet evident daaraan te beantwoorden. De toezichthouder FSMA kan daarom een uitzondering op die regel toestaan.
Dat is het geval voor Vastned Retail, dat 21,4 procent van zijn panden verhuurt aan de kledingketen H&M. Zo'n vrijstelling is wel tijdelijk en intussen mag de schuldgraad niet boven 33 procent stijgen. De algemene regel is dat de schuldenlast onder 65 procent van de waarde van de activa blijft. De meeste gvv's zijn strenger voor zichzelf en houden zich aan een 60 procent-limiet.
Een gvv kan niet al haar winst investeren, want ze moet elk jaar minstens 80 procent van het operationeel resultaat uitkeren. Mede daardoor zijn de gvv's uitstekende dividendbetalers: de huurinkomsten genereren een vrij constante omzet, waardoor het grootste deel van de winst gegarandeerd is.

Bron: www.tijd.be